Od 11 lipca 2025 roku wchodzą w życie istotne zmiany wynikające z nowelizacji ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowe przepisy wyznaczają zupełnie nowy standard informacyjny na rynku nieruchomości. Deweloperzy muszą dostosować swoje działania do wymogów jawności cen, obowiązkowej obecności w internecie oraz raportowania danych do systemu państwowego. Celem jest zwiększenie przejrzystości oferty, lepsza ochrona nabywców i eliminacja nieuczciwych praktyk rynkowych.
Własna strona internetowa dla każdej inwestycji – obowiązek ustawowy
Każdy deweloper, który rozpoczyna sprzedaż lokali w ramach nowej inwestycji, musi równolegle uruchomić jej dedykowaną stronę internetową. Obowiązek ten dotyczy również przypadków zawierania umów rezerwacyjnych – strona musi być aktywna jeszcze przed podpisaniem pierwszych dokumentów z klientem. Na stronie należy zamieścić część ogólną prospektu informacyjnego, dane kontaktowe dewelopera, precyzyjne informacje o lokalizacji inwestycji, standardzie wykonania, a także harmonogramie prac. Niedopełnienie tego obowiązku może skutkować dotkliwymi sankcjami, dlatego warto rozważyć stałą obsługę prawną firm i spółek, która zadba o zgodność działań z nowym reżimem prawnym.
Przejrzystość cen – nowy wymiar relacji z klientem
Deweloperzy mają obowiązek publikować na stronie ceny brutto wszystkich oferowanych lokali – zarówno w przeliczeniu na metr kwadratowy, jak i jako kwotę całkowitą. Oprócz tego, ujawnieniu podlegają również ceny pomieszczeń przynależnych (miejsca postojowe, komórki lokatorskie) oraz wszelkie inne opłaty dodatkowe wymagane od nabywcy. Celem tych zmian jest zapewnienie maksymalnej transparentności i eliminacja zaskoczeń po stronie klienta na etapie podpisywania umowy deweloperskiej.
Historia cen i archiwum zmian
Ustawa nakłada obowiązek prowadzenia historii zmian cen dla każdego lokalu. Jeśli cena zostaje zmieniona, należy wskazać datę modyfikacji oraz zachować dostęp do poprzednich wartości. Co więcej, w przypadku promocji lub obniżek, trzeba jasno podać najniższą cenę danego lokalu z ostatnich 30 dni. To efekt implementacji tzw. dyrektywy Omnibus, która przeciwdziała sztucznym promocjom i fałszywemu zawyżaniu cen przed „obniżką”. To nowe zadanie operacyjne i techniczne dla działów sprzedaży, marketingu i compliance – warto w tym kontekście rozważyć konsultację z kancelarią prawną, która pomoże właściwie wdrożyć nowe regulacje.
Spójność reklamy z ofertą online
Każda reklama, ogłoszenie czy materiał promocyjny zawierający dane dotyczące inwestycji – w tym zwłaszcza cenę – musi zawierać adres strony internetowej tej inwestycji. Co więcej, jeśli w reklamie prezentowana jest cena promocyjna, musi być również ujawniona jej najniższa wartość z ostatnich 30 dni. Niezastosowanie się do tych wymogów może zostać uznane za wprowadzanie konsumenta w błąd i prowadzić do postępowań administracyjnych.
Codzienne raportowanie do Ministerstwa Cyfryzacji
Nowe przepisy przewidują obowiązek codziennego przesyłania danych o oferowanych lokalach do publicznej bazy danych prowadzonej przez Ministerstwo Cyfryzacji. Dotyczy to zarówno zmian cen, jak i statusów lokali – czy są dostępne, zarezerwowane, sprzedane. Deweloperzy będą musieli zautomatyzować ten proces, aby zachować aktualność danych i uniknąć sankcji. System ten ma również służyć konsumentom, którzy będą mogli porównywać oferty w sposób jednolity i przejrzysty.
Okres przejściowy – czas tylko do września
Dla inwestycji, które rozpoczęły sprzedaż przed wejściem w życie nowych przepisów, przewidziano okres przejściowy – do 11 września 2025 roku. W tym czasie deweloperzy muszą zaktualizować strony internetowe, dostosować sposób prezentacji cen i wdrożyć system raportowania. Po tej dacie obowiązki będą stosowane w pełnym zakresie, a ich naruszenie może skutkować wszczęciem kontroli i nałożeniem kar administracyjnych.
Ryzyka i sankcje – konsekwencje nieprzestrzegania przepisów
Zignorowanie nowych obowiązków może skutkować surowymi karami ze strony UOKiK, włącznie z sankcjami finansowymi do 10% obrotu z poprzedniego roku. Co więcej, nabywca lokalu może powołać się na niezgodność oferty z obowiązującą dokumentacją i dochodzić roszczeń cywilnych – w tym zwrotu nadpłaconej kwoty, jeżeli cena na stronie była niższa niż w umowie. Dla dewelopera to nie tylko ryzyko finansowe, ale również ryzyko reputacyjne.
Nowe obowiązki jako narzędzie budowania przewagi
Choć nowe regulacje wiążą się z dodatkowymi nakładami pracy i kosztami technologicznymi, mogą stać się także impulsem do poprawy jakości relacji z klientem. Jawność, przejrzystość i spójność komunikacji budują zaufanie – a to jeden z najcenniejszych kapitałów w branży deweloperskiej. Profesjonalne wdrożenie przepisów może wyróżnić firmę na tle konkurencji, a przy wsparciu ekspertów z zakresu prawa i systemów IT, cały proces może przebiec sprawnie i bezpiecznie.
Pomoc doradcza dla deweloperów
Jeśli jesteś deweloperem i zastanawiasz się, jak w praktyce wdrożyć nowe wymogi, skorzystaj ze wsparcia specjalistów. Nasza kancelaria oferuje kompleksowe wsparcie w obszarach: obsługa prawna firm i spółek, doradztwo podatkowe oraz bieżąca kancelaria prawna w zakresie zgodności z przepisami rynku nieruchomości. Pomożemy Ci stworzyć odpowiednie procedury, dostosować dokumentację i przygotować się na nowe realia sprzedaży mieszkań po 11 lipca 2025 roku.
